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标杆地产金融创新总裁研修班:房地产融资收紧对土地市场的影响

  来源:总裁淘课网  作者:admin  发表时间:2021-06-04 11:29:35

  标杆地产金融创新总裁研修班分析认为,前端融资收紧,土地市场降温:

  房地产融资政策变化与土地市场活跃度存在较大相关性。2016年930以来的此轮调控,“稳地价”成为重要政策目标,土地市场过热时融资政策收紧,并在短期内促使土地市场降温。用土地出让金同比增长率与平均溢价率反映土地市场热度,2016年11月、2017年6月、2017年底、2018年底和2019年5月,当土地市场过热,融资政策随即收紧,土地成交平均溢价率和出让金增速应声回落。

  房企土地融资行为受到严格监管,是历次房地产融资收紧的重点关照内容。无论是银行贷款、信托融资、境内外债券融资和股票市场融资、房地产私募股权基金等渠道,均出台了政策限制资金违规用于房企拿地。

  2019年5月以来的信托融资收紧,将对房企拿地造成较大影响。信托是房企前端融资的主要来源。前端融资主要是指项目在满足“432”条件前的拿地和前期开发阶段所作的融资。对于招拍挂拿地,前端融资渠道主要有集团拆借、合作开发、短拆或过桥借款、总包垫资、信托融资等;对于收并购拿地,前端融资主要是靠银行并购贷、信托并购贷、私募基金、非金融机构借贷或股权合作等。其中信托融资由于业务标准相对宽松,在房企前端融资中发挥重要作用。

  上半年,流动性宽松叠加房企积极拿地补库存,具有前融优势的房地产信托供需两旺,规模快速增加。1-6月份共发行5063.8亿房地产集合信托,占集合信托总规模比重高达41.3%,单月占比从3月开始持续走高。2019年一季度房地产信托成立总规模2609.6亿元,房地产信托成立规模/房地产行业土地购置费达37.6%,分别较去年同期增加42.9%,提升2.7个百分点。

  为控制房地产信托规模,配合“稳房价、稳地价、稳预期”的房地产调控,监管层从5月开始收紧信托融资。明确禁止4类为不满足“432”项目变相融资的结构化产品、窗口指导控制房地产信托规模、提高房地产信托备案的合规审核标准等。预计随着信托融资大幅收紧,土地融资规模降低,叠加房地产市场量价回落,土地市场将明显降温。

  目前,土地市场已经出现降温迹象。从土地成交溢价率来看,一线城市从2019年7月开始出现明显降温,单月成交溢价率仅为3.53%,较6月大幅下降20.2个百分点;二线城市和三四线城市均成交溢价率分别从4月的25.1%和20.93%连续下降至7月的12.5%和16.3%。


课程报名:标杆地产金融创新总裁研修班

课程地址:李主任 15801288587

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